Аренда недвижимости в Испании: сколько может заработать владелец жилья?
Имея собственную недвижимость в Испании, можно неплохо зарабатывать, сдавая ее в аренду. Вложить средства в испанскую недвижимость даже выгодней, чем положить деньги на депозит. Процент по банковскому валютному вкладу в среднем составляет 1-2%. Сдавая в аренду жилье в Испании, можно получать до 5% годовых, а при удачно сложившихся условиях – даже больше.
Как подсчитать доход от сдачи недвижимости в аренду?
Сразу стоить отметить, что цена недвижимости включает 10% налога на передачу благ, а также услуги нотариуса по оформлению сделки. Отметим также, что после покупки жилье часто нуждается в ремонте – это может означать для вас еще несколько тысяч евро дополнительных расходов.
Чтобы узнать, каким будет чистый годовой доход, нужно подсчитать сопутствующие расходы. Для этого нужно вычесть из годового дохода от аренды такие расходы:
- налог на имущество (IBI);
- сбор за вывоз мусора (basura);
- сбор за содержание коммунального имущества (сomunidad);
- страхование (insurance);
- контракт за управление имуществом;
- налог на доход (hacienda).
Налог на имущество (IBI), а также сбор за вывоз мусора (basura) выплачиваются один раз в год, оплата зависит от местонахождения и площади объекта. По очень грубым подсчетам, за вторичное жилье ежегодно надо платить около 400–700 евро, в престижных районах эта сумма может быть и выше. Comunidad – сбор за содержание коммунального имущества (лестница, лифт, бассейн, парковка), что составляет около 40–80 евро в месяц.
Помимо страхования квартиры в последние годы принято страховать квартиру от невыплаты (insurance). Страховая компания обязуется выплачивать стоимость аренды, начиная со 2 месяца неуплаты и вплоть до 12 месяцев, она также занимется выселением неплательщиков. Если ваше жилье пострадает от вандализма, страховая компания выплачивает владельцам до 3000 евро. Стоимость этой страховки примерно равняется арендной плате за полмесяца.
Контракт на управление недвижимостью. Как правило, решать все вопросы по управлению недвижимостью помогают агентства, предлагая заключить договор. Агентство берет на себя административные функции в содержании жилья. Цена этой услуги в большинстве случаев равняется месячной арендной плате.
Hacienda. Арендодатель должен задекларировать свой доход, который он получает от аренды недвижимости. Налоговая ставка равняется 10%. В некоторых случаях можно получить право на налоговые вычеты – недостаточный доход, уплата ипотеки и т.д. В этом вопросе всегда необходимо консультироваться отдельно.
Расчет недвижимости
Дорогая недвижимость
Если вы купили дом на берегу моря стоимостью 400 000 евро, налог на имущество будет составлять около 800-900 евро. Ежемесячно на содержание недвижимости, даже без прямого сбора comunidad, будет уходить около 80-100 евро. Такой дом можно сдавать в долгосрочную аренду минимум за 1200 евро в месяц. То есть на страховку от неуплаты пойдет еще 650 евро в год. Контракт на управление собственностью отнимет около 1200 евро.
В год от арендатора вы получите 12 * 1200 = 14 400 евро. Минус 10% – уплата налога на доход (hacienda). Таким образом, 13 000 - 800 - 1000 - 650 - 1200 = 9350 евро. Если грубо – прибыль от аренды будет составлять около 9000-10 000 евро в год.
Стандартная недвижимость
Если вы приобрели квартиру за 100 000 евро, то налог на имущество и вывоз ТБО (basura) в год составит примерно 600 евро. Ежемесячный сбор сomunidad на содержание имущества будет отнимать около 80 евро (80*12 = 960 евро в год). Брать за аренду такой квартиры вы сможете минимум 600 евро в месяц. То есть страховка отнимет около 300 евро, контракт на управление -600 евро.
От арендатора вы получите в год 600*12 = 7200 (-10% налог на доход) = 6500 -600 -960 -300 -600 = 4040 евро. Таким образом, даже при грубом подсчете и не самой выгодной арендной оплате, получается свыше 4% годовых.
Дешевая недвижимость
Если же вы купили квартиру-студию, допустим, в старом доме без лифта за 40 000 евро, налог на имущество и basura составит около 400 евро. Сбор сomunidad обойдется не дороже 40 евро в месяц, то есть 480 евро в год. Если вы будете брать за аренду 300 евро в месяц (-150 евро страховка и -300 евро контракт на управление недвижимостью), это принесет вам 300*12 = 3600 (-10% налог на доход) = 3240 -400 -480 -150 -300 = 1910 евро в год, что составляет свыше 4,5% годовых.
Стоит добавить, что если не в сезон вы будете сдавать жилье в долгосрочную аренду, а в сезон – посуточно, ваша прибыль будет еще больше. Средняя стоимость арендной платы в сезон 40-80 евро в сутки. Таким образом, среднемесячный доход может составлять 1000-1500 евро. Пляжный сезон в Испании длится с апреля и до конца октября.
